Аренда квартир: договоры и опасности.
28.04.2009
Для специалистов аренда в крупном мегаполисе — хлебное и надежное дело в течение всего года. Летом же процессы активизируются по многим причинам: в город приезжают новые партии абитуриентов. Появляются неорганизованные туристы, желающие снять жилье на пару месяцев, чтобы просто пошататься по столице. Кроме того, выискивают новое жилье и арендаторы со стажем, если их не устраивает прежнее. При этом за счет отъезда на отдых люди стараются экономить — перед сменой квартир делают небольшой перерыв. Летом несколько увеличивается предложение: заявляют о себе арендодатели (часто пенсионеры), готовые сдать жилье на летний сезон: до холодов они уезжают на дачу, а квартиру по сходной цене отдают в чужие руки.
Разъезжающие по командировкам представители фирм, особенно семейные, также часто стараются менять место проживания и работы в стране в жаркие месяцы. Так что опытные сотрудники риелторских агентств сами иногда предупреждают клиентов: в июне — августе может «выскочить» хороший вариант. И они не лукавят.
Данные разных фирм недвижимости о стоимости аренды квартир элитного, бизнес- и экономклассов не совпадают. Но это скорее вопрос терминологии и классификации (то есть что чем считать). По информации компании «МИЭЛЬ — Недвижимость», минимальные ставки для экономкласса — 600 долл. за однокомнатную квартиру, для бизнес-класса — 900 долл. за однушку. Стоимость аренды элитных квартир начинается примерно с 2000 долл. в месяц. Верхняя граница может доходить до 50 тыс. долл.
В компании DOKI приводят такую информацию о границах стоимости: экономкласс — 600–3000 долл., бизнес-класс — 3–8 тыс. долл., элитный класс — от 8 тыс. долл. Самое высокое сегодняшнее предложение в агентстве — 35 тыс. долл. Но на рынке, уточняют в фирме, есть квартиры и подороже.
Интересно, что часть столичных агентств перешла на расчеты в рублях, а это еще совсем недавно для Москвы в отличие от большинства регионов было нехарактерно. По данным компании «Контакт — Элитная недвижимость», цены на жилье экономкласса — от 16 тыс. руб. за однокомнатную квартиру до 35–37 тыс. руб. за трехкомнатную, исключая жилье на Садовом кольце (стоимость экономсегмента в центре — от 25–27 тыс. руб. за однокомнатную квартиру до 60–65 тыс. руб. за трехкомнатную). Стоимость квартир бизнес-класса начинается с 60 тыс. руб. за однокомнатные квартиры и достигает 150–170 тыс. руб. за многокомнатные апартаменты. Причем дома бизнес-класса могут находиться как в центре города, так и в границах Третьего транспортного кольца. Элитный сегмент не знает границ: ценообразование стартует с 150 тыс. руб. за двухкомнатную квартиру (в элитном сегменте редко представлены однушки) и доходит до 1500 тыс. руб. за многокомнатные апартаменты. Такие квартиры расположены, как правило, в центре Москвы.
Стандартный срок сдачи жилья в аренду — год. Однако так бывает не всегда. В АН «Контакт» говорят, что в экономклассе существует тенденция к постоянству, срок аренды может быть более длительным и достигать пяти лет. Если арендатор — юридическое лицо, в частности иностранная компания, то квартиры для сотрудников снимают на срок до двух-трех лет.
Риелторы говорят также о спросе на краткосрочную аренду, которая является альтернативой гостиницам. Арендные ставки здесь выше. Причина понятна: постоянная смена квартирантов сказывается на качестве жилья, его приходится часто ремонтировать.
Позитивно то, что эта услуга в последнее время попала в сферу интересов бизнеса и не является уже предложением со стороны наших сограждан сомнительного вида, стоящих на вокзалах с табличками. Поскольку спрос на подобное жилье растет, в компаниях формируются базы и отделы, специализирующиеся именно на таком бизнесе, появляются особые фирмы. По оценке «МИЭЛЬ», с посуточной оплатой (как правило) в агентствах недвижимости предлагают квартиры бизнес- и элитного классов. Стоимость их — от 150 долл. в сутки. По итогам года рост стоимости найма квартир экономкласса составит, по прогнозам компании «МИЭЛЬ», около 18–20%, элитного жилья и квартир бизнес-класса — 7–10%.
Договоры и опасности
Отношения арендаторов и арендодателей закрепляются, как правило, в виде договора найма, который составляют в простой письменной форме, объясняет Мария Жукова, заместитель директора «МИЭЛЬ — Аренда». Такой документ не требует обязательной государственной регистрации или нотариального удостоверения. Достаточно скрепить его подписями обеих сторон договора, чтобы он был действительным. Обладая необходимыми знаниями и опытом, можно составить и заключить такое соглашение самостоятельно. Если знания и опыт отсутствуют, лучше обратиться в риелторскую компанию за помощью.
Юридическое сопровождение сделок осуществляется во всех агентствах недвижимости. Стандартный договор аренды является инструментом защиты интересов сторон, говорит Алла Ефремова, PR-директор агентства DOKI. Однако не каждый подобный документ отстаивает интересы клиента в полной мере: не все ситуации и не всегда можно стандартизировать. На практике клиентоориентированная фирма будет не только отстаивать интересы заказчика по каждому пункту, предвосхищая любое негативное развитие событий, но и «сопровождать» нанимателя в течение всего срока аренды.
Надо сказать, что у компаний есть в том резон: значительную часть клиентской базы агентств составляют одни и те же граждане — арендаторы или арендодатели. Так что максимально удовлетворить их интересы — значит создать спрос на свои услуги на долгие годы вперед и выиграть в конкурентной борьбе с другими агентствами. Наш рынок, к счастью, дошел в своем развитии и до этого этапа.
Однако жизнь есть жизнь. И представлять себе, что теперь в мире аренды все выглядит красиво и правильно, — большое заблуждение. От неприятностей никто не застрахован. М. Жукова объясняет, в чем может заключаться риск, на что нужно обратить внимание, если опыт по сдаче/найму жилья еще не накоплен.
Главный риск потенциального арендатора — остаться без денег и без обещанной квартиры в аренду. На рынке действует немало мошенников, практикующих самые разные схемы обмана. Аферист может заключить с арендатором договор найма, сразу вручить ему ключи, а перед заселением поменять замки в квартире и исчезнуть. После заключения договора нередко появляются «родственники» хозяина, без ведома которых он якобы сдал квартиру, и предъявляют права на жилплощадь. Основной признак мошенничества, который иногда выдает злоумышленников, — явно заниженная по сравнению со среднерыночной цена. Есть еще один знак — предложение, поступающее со стороны наймодателя, заключить договор и внести деньги до того, как квартира будет показана.
При аренде квартиры особое внимание следует обратить на составление договора найма, основного документа, определяющего отношения арендатора и арендодателя. В нем стоит четко обозначить все условия: стоимость одного месяца съема квартиры, время, в течение которого арендодатель не имеет права ее менять, условия оплаты и внесения иных платежей (оплата электроэнергии, счетов МГТС и т. д.). Отдельно нужно поговорить обо всем, что связано с износом квартиры и порчей имущества. Также необходимо отразить информацию о количестве посещений квартиры хозяином и порядке таких визитов (с предварительным уведомлением арендатора или без такового). В текст договора важно вписать паспортные данные обеих сторон, указать адрес жилого помещения, документы, на основании которых арендодатель получил в собственность квартиру.
Помимо договора обязательно нужно составить акт передачи квартиры и имущества, находящегося в ней (если таковое имеется). Подписание данного документа позволит избежать необоснованных претензий, которые могут возникнуть как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора по окончании срока действия договора найма. В акте необходимо подробно изложить сведения о состоянии самой квартиры, включить сюда перечень передаваемого имущества.
Основной риск, которому подвержен любой арендодатель, связан с порчей или уничтожением его собственности — имущества, имеющегося в квартире, и самой квартиры — или с причинением вреда имуществу соседей.
Застраховать себя от потенциальных рисков арендодатель может двумя способами: 1) при заключении договора аренды взять с будущих жильцов так называемую страховую сумму, равную, как правило, месячной стоимости найма, — данную сумму берут в качестве гарантии покрытия арендатором некоторых видов платежей, а также в качестве гарантии внесения им арендной платы и возмещения мелкого ущерба, причиненного имуществу владельца; 2) заключить договор о страховании квартиры и имущества со страховой компанией.
По данным «МИЭЛЬ», чаще всего арендодатели страхуют отделку, имущество и гражданскую ответственность. Риски арендодателя в сегментах бизнес-, эконом- и элитного жилья не различаются ничем, кроме стоимости возможного ущерба.
И еще один момент, довольно щекотливый. Совсем недавно налоги от сдачи жилья внаем платили только владельцы дорогих квартир, и то далеко не все. Сейчас процент плательщиков увеличивается. Видимо, возымели действие заявления властей, прозвучавшие сначала в довольно нейтральной форме, а позже — в более решительной и настойчивой. Речь, в частности, шла о том, что фискальные органы будут принимать во внимание информацию соседей о сдаче квартир в аренду.
В агентствах также утверждают, что вопросы оплаты аренды — это не столько головная боль собственников, сколько проблема самого государства. Налоговые органы не в состоянии обслужить такое число честных арендодателей. Очереди — причина того, что даже законопослушным гражданам довольно обременительно выполнять свой гражданский долг. Иногда для снижения налоговой ставки (18% вместо 30%, отчисляемых от дохода «физиками») собственники дорогих квартир регистрируют юридическое лицо, нанимают бухгалтера и поручают ему труды по взаимодействию с налоговиками. Большинство же людей из-за трудоемкости процедуры и желания сэкономить предпочитает попросту не светиться. Они надеются на человечность соседей и на бездействие властей.
Источник: по материалам журнала `Недвижимость и Цены`