Покупка недвижимости с использованием государственного сертификата (например, по программе «єВідновлення» или для ветеранов) имеет свои процедурные нюансы. Экспертная оценка квартиры в этом процессе играет ключевую роль, так как государство должно убедиться, что бюджетные средства тратятся на объект с адекватной рыночной стоимостью.
Ниже приведен детальный разбор того, как проходит оценка в этом случае:
1. Обязательна ли оценка?
Да, оценка обязательна. Как и при обычной купле-продаже, нотариус не сможет зарегистрировать сделку без отчета, внесенного в Единую базу Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ).
Однако при работе с сертификатом оценка выполняет две функции:
- Налоговая: определение базы для уплаты пошлин и сборов.
- Контрольная: подтверждение того, что цена квартиры в договоре соответствует рыночным показателям.
2. Отчет оценщика
Для сделок по сертификатам у вас есть два пути, но второй чаще оказывается предпочтительным:
- Бесплатная справка (е-Справка): Вы можете сформировать её самостоятельно на портале ФГИУ. Если стоимость, которую выдала система, совпадает с ценой продажи или выше её — нотариус может принять этот документ.
- Полный отчет об оценке (от оценщика): Если автоматическая система оценила квартиру значительно дороже или дешевле реальной цены сделки, необходимо привлекать лицензированного оценщика. Для сделок по госпрограммам часто рекомендуют именно «живой» отчет, чтобы у проверяющих органов не возникло вопросов к прозрачности цены.
3. Соотношение оценки и суммы сертификата
Это самый важный технический момент:
- Если оценка ниже суммы сертификата: Вы сможете использовать сертификат только в пределах оценочной стоимости (остаток суммы сертификата обычно просто аннулируется или возвращается государству, в зависимости от условий конкретной программы).
- Если оценка выше суммы сертификата: Вы доплачиваете разницу продавцу из собственных средств. При этом налоги всё равно будут считаться от оценочной стоимости (если она выше цены в договоре).
Алгоритм действий при покупке по сертификату:
- Выбор объекта: Вы находите квартиру, продавец которой согласен на безналичный расчет через спецсчет.
- Предварительная проверка: Желательно до визита к нотариусу проверить оценочную стоимость объекта, чтобы понимать, покрывает ли сертификат эту сумму.
- Заказ оценки: Вы обращаетесь к оценщику. Обязательно сообщите ему, что сделка будет по сертификату. Специалист подготовит отчет и зарегистрирует его в базе.
- Бронирование средств: Вы подаете запрос через «Дію» на бронирование средств по сертификату (они резервируются на 30 дней).
- Сделка у нотариуса: Нотариус проверяет отчет об оценке в базе, сверяет его с суммой сертификата и подписывает договор.
Важные нюансы
- Срок действия: Отчет об оценке действителен 6 месяцев. Учитывая, что процесс согласования сертификата может затянуться, не делайте оценку слишком рано.
- Кто оплачивает: По закону — по договоренности сторон, но на практике расходы на оценку почти всегда несет покупатель.
- Налоги: Помните, что пенсионный сбор (1%) и госпошлина (1%) рассчитываются от стоимости, указанной в договоре, но не ниже оценочной.
Если вы рассматриваете вариант инвестирования в квартиру с ремонтом или специфической планировкой, лучше сразу нанимать эксперта-оценщика, так как автоматическая система ФГИУ часто не учитывает качественное состояние интерьера, ориентируясь только на площадь и район.
